為何說「恆大危機」是中共自己有份一手造成?


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    撰文:書生百用

    「恆大危機」已成為中國乃至全世界的焦點,皆因它代表的已不只是一間公司的生死存亡,也不是內地「房地產業」爆煲那麼簡單,而是會撼動整個中國經濟,隨時牽涉上萬億美元的數字。

    書生搜集及整合了不少數據與分析,用「人話」向大家說明其中的因由。

    ▍為何說「恆大危機」是中共自己有份一手造成?

    首先,恆大危機和其他經濟危機一樣,都不是突然爆發,而是長年累積而成,而且可以說是中共自己一手造成。

    追溯源頭,可以從 13 年前說起。08 年全球金融危機,中共為了穩住經濟,推出了「四萬億計劃」,簡單地說就是不斷起樓起公路起高鐵等「基礎建設」,加上放寬信貸,因而帶動相關行業生產與發展,政府又有賣地收入,中國 GDP 自然持續上升。

    恆大就是食住這波房地產市場「強勁」的趨勢,不斷擴張其業務。但怎樣擴張?其「操作方式」和香港差不多,就是先向銀行借貸買地起樓,然後開盤售樓賺回大量金錢後,又用這筆錢買更多地,借更多債,開更多盤,賺更多錢,不斷無限 loop。

    「恆大」將這套「高槓桿操作」模式玩到最盡,大手筆借貸,本來高風險變成高回報,皆因撞正 2016 年中共大規模拆卸舊區重建,並補貼「拆遷戶」去買樓,結果樓市蒸蒸日上,恆大又賺到笑。恆大就是在此時成為中國房企的「一哥」。

    ▍三個數據表明中國房地產泡沫嚴重 疫情更加劇「灰犀牛」隨時暴走

    不過,起咁多樓的問題是,真係有咁多人需要住嗎?

    根據最新數據,中國城鎮住房空置率約 21% ,至少有 6500 萬房屋無人住。更誇張的是,擁有兩間屋的家庭,其住房空置率為 39.4%;擁有三間屋以上的家庭,其住房空置率為 48.2%。

    另外,中國的「租金回報率」亦低到只有約 2.3%。所謂「租金回報率」,意指一間屋的月租與售價的比值。當租金回報率愈低,就說明樓價愈可能「有水份」,因為租房金額先係真正反映市場對樓房居住的需求(樓價高可以因為炒賣,而唔係因為供不應求)。

    這些數據都反映中國的「房屋」被用作投資或炒賣,並逐漸形成巨型泡沫。早幾年,不少經濟學家多次警告中國房地產業出現嚴重的泡沫現象,《華爾街日報》更在去年報導,內地房地產資產泡沫規模高達 52 兆美元,數值是美國住宅市場的雙倍,甚至超過整個美國債券市場。

    不過,和歷史多宗重大經濟危機一樣,經濟學家的警告通常都無咩作用,而且只要頭幾次預測警告不準,就會遭受 layman 恥笑。中國房地產的「泡沫警告」也一樣,幾年警告都沒變現實,內地人自然不視之為問題。

    經濟學家將這種現象形容為「灰犀牛 (Gray Rhino) 」,意指中國房地產泡沫問題就像灰犀牛一樣,一旦「暴走」,就有極強的爆炸力和破壞力,但未爆發前,沒有多少人會覺得平日笨拙的灰犀牛會有威脅。

    然而,中共並不是沒注意到這隻「灰犀牛」。這兩三年中共就不斷強調「房子是用來住,不是用來炒」,只是大眾不以為然,仍然對房地產投資信心滿滿。

    武漢肺炎的疫情更加劇了這種「買樓投機」趨勢,因為內地人普遍相信房地產是比股市或其他投資更安全的資產,加上國家為了清零常常封城,人們無得出街消費,增加了儲蓄,令人們有更多資金投放到房地產上。

    ▍「三條紅線」加上打壓樓價 令恆大陷入絕境

    中國為了阻止這頭「灰犀牛」暴走,從去年開始採取更強硬的政策,包括限制地產商的債務和土地購買的政策。

    其中最嚴厲的政策稱為「三條紅線」,它要求房企必須滿足以下三個條件,否則將受到借貸限制:(1). 剔除預收款後的資產負債率不得大於 70%、(2). 淨負債率不得大於 100%、(3). 現金短債比小於 1 。

    恆大作為房地產業界的「總加速師」和「一哥」,一直玩開「高槓桿」操作,自然踩中晒三條線,結果就是不能再借新債,變相無法再「借新還舊」;加上中共近期密集式壓制樓價,令到樓市銷售下跌,恆大收入又大幅減少。

    兩條「水喉」都被緊緊勒住,自然抖唔到氣,總負債高達 1.97萬億,無力償還。

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