為何說「恆大危機」是中共自己有份一手造成？

[匿名者]

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撰文：書生百用

「恆大危機」已成為中國乃至全世界的焦點，皆因它代表的已不只是一間公司的生死存亡，也不是內地「房地產業」爆煲那麼簡單，而是會撼動整個中國經濟，隨時牽涉上萬億美元的數字。

書生搜集及整合了不少數據與分析，用「人話」向大家說明其中的因由。

▍為何說「恆大危機」是中共自己有份一手造成？

首先，恆大危機和其他經濟危機一樣，都不是突然爆發，而是長年累積而成，而且可以說是中共自己一手造成。

追溯源頭，可以從 13 年前說起。08 年全球金融危機，中共為了穩住經濟，推出了「四萬億計劃」，簡單地說就是不斷起樓起公路起高鐵等「基礎建設」，加上放寬信貸，因而帶動相關行業生產與發展，政府又有賣地收入，中國 GDP 自然持續上升。

恆大就是食住這波房地產市場「強勁」的趨勢，不斷擴張其業務。但怎樣擴張？其「操作方式」和香港差不多，就是先向銀行借貸買地起樓，然後開盤售樓賺回大量金錢後，又用這筆錢買更多地，借更多債，開更多盤，賺更多錢，不斷無限 loop。

「恆大」將這套「高槓桿操作」模式玩到最盡，大手筆借貸，本來高風險變成高回報，皆因撞正 2016 年中共大規模拆卸舊區重建，並補貼「拆遷戶」去買樓，結果樓市蒸蒸日上，恆大又賺到笑。恆大就是在此時成為中國房企的「一哥」。

▍三個數據表明中國房地產泡沫嚴重 疫情更加劇「灰犀牛」隨時暴走

不過，起咁多樓的問題是，真係有咁多人需要住嗎？

根據最新數據，中國城鎮住房空置率約 21% ，至少有 6500 萬房屋無人住。更誇張的是，擁有兩間屋的家庭，其住房空置率為 39.4%；擁有三間屋以上的家庭，其住房空置率為 48.2%。

另外，中國的「租金回報率」亦低到只有約 2.3%。所謂「租金回報率」，意指一間屋的月租與售價的比值。當租金回報率愈低，就說明樓價愈可能「有水份」，因為租房金額先係真正反映市場對樓房居住的需求（樓價高可以因為炒賣，而唔係因為供不應求）。

這些數據都反映中國的「房屋」被用作投資或炒賣，並逐漸形成巨型泡沫。早幾年，不少經濟學家多次警告中國房地產業出現嚴重的泡沫現象，《華爾街日報》更在去年報導，內地房地產資產泡沫規模高達 52 兆美元，數值是美國住宅市場的雙倍，甚至超過整個美國債券市場。

不過，和歷史多宗重大經濟危機一樣，經濟學家的警告通常都無咩作用，而且只要頭幾次預測警告不準，就會遭受 layman 恥笑。中國房地產的「泡沫警告」也一樣，幾年警告都沒變現實，內地人自然不視之為問題。

經濟學家將這種現象形容為「灰犀牛 (Gray Rhino) 」，意指中國房地產泡沫問題就像灰犀牛一樣，一旦「暴走」，就有極強的爆炸力和破壞力，但未爆發前，沒有多少人會覺得平日笨拙的灰犀牛會有威脅。

然而，中共並不是沒注意到這隻「灰犀牛」。這兩三年中共就不斷強調「房子是用來住，不是用來炒」，只是大眾不以為然，仍然對房地產投資信心滿滿。

武漢肺炎的疫情更加劇了這種「買樓投機」趨勢，因為內地人普遍相信房地產是比股市或其他投資更安全的資產，加上國家為了清零常常封城，人們無得出街消費，增加了儲蓄，令人們有更多資金投放到房地產上。

▍「三條紅線」加上打壓樓價 令恆大陷入絕境

中國為了阻止這頭「灰犀牛」暴走，從去年開始採取更強硬的政策，包括限制地產商的債務和土地購買的政策。

其中最嚴厲的政策稱為「三條紅線」，它要求房企必須滿足以下三個條件，否則將受到借貸限制：(1). 剔除預收款後的資產負債率不得大於 70%、(2). 淨負債率不得大於 100%、(3). 現金短債比小於 1 。

恆大作為房地產業界的「總加速師」和「一哥」，一直玩開「高槓桿」操作，自然踩中晒三條線，結果就是不能再借新債，變相無法再「借新還舊」；加上中共近期密集式壓制樓價，令到樓市銷售下跌，恆大收入又大幅減少。

兩條「水喉」都被緊緊勒住，自然抖唔到氣，總負債高達 1.97萬億，無力償還。